Wat zijn de argumenten voor kopers om op de Bergense markt een perceel met opstal te verwerven?

•  men wil hier wonen (en de woning al of niet aanpassen),
• men wil hier wonen na sloop/nieuwbouw (meestal staat het bestemmingsplan een grotere woning toe dan de woning die er stond: een extra overweging).

 

Beïnvloedt de monumentenstatus de marktwaarde?

Deze status heeft altijd invloed op de marktwaarde.

• voor kopers die het gaat om het moderniseren van de woning betekent de status dat er overleg nodig is om een vergunning te krijgen en dat de bouwkosten iets hoger kunnen zijn. Het gaat deze kopers om prettig wonen in een gewaardeerde omgeving.
• voor kopers die uit zijn op sloop/nieuwbouw is de status een belemmering: zij worden afgeschrikt en zullen verder zoeken.

 

Hoeveel invloed heeft de monumentenstatus op de marktwaarde?

In Bergen maakt deze status feitelijk weinig tot niets uit, gezien het feit dat de koopprijs wordt bepaald door de grond, het perceel, niet door de opstal.

 

Is er verschil tussen renovatiekosten en restauratiekosten?

In de praktijk is er weinig verschil tussen de renovatiekosten van een 2^e hands pand en nieuwbouw van een huis van overeenkomstige omvang inclusief sloop van het bestaande pand. Daarom wordt soms gekozen voor het laatste, men kiest dan voor een persoonlijk statement.

Bij een monument is dat laatste niet mogelijk. Eventuele herstelkosten hangen wel af van de nog aanwezige monumentale onderdelen. Wat bij monumenten evenmin mogelijk is, is het gebouw zo maar groter maken omdat het bestemmingsplan dat toestaat. Een monument (gebouwd erfgoed) heeft betekenis voor het dorp, voor de gemeenschap die de status heeft vastgelegd. Hierbij gelden zowel economische, sociale als emotionele waarden, waar “men” zich bij thuis voelt. Dat wil overigens niet zeggen dat aanpassing en/of uitbreiding per definitie onmogelijk is.

 

Subsidiëring

Een vroeger veel gebruikt argument was de mogelijkheid van subsidiëring van herstelkosten van een monument bij restauratie, alsmede van de subsidiëring van bepaalde onderhoudskosten. De daarvoor bestaande regelingen zijn er formeel nog wel, maar zijn in de praktijk willekeurig en sterk verminderd. De posities van de drie overheden (rijk, provincie en gemeente) zijn in deze kwestie dan ook danig afgezwakt. Het rijk wijst uitsluitend in echt uitzonderlijke gevallen nog monumenten aan, de provincies proberen al jaren hun monumenten­bestanden te verminderen, de gemeenten daarentegen dragen tegenwoordig de verantwoordelijkheid voor het culturele erfgoed.

 

Monumentenstatus en markt

Voor de verkopers betekent de monumentenstatus een kleinere kopersmarkt. De gangbare opvatting is dat verkopers denken er geen voordeel aan te hebben. Vandaar hun argwaan als de gemeente de wens uit om deze status te verlenen.

 

Wat is de rol van de gemeentelijke overheid op de markt van 2^e hands bouwwerken?

In de gemeente Bergen is grond schaars, wordt de markt bepaald door veranderingen in de bestaande gebouwenvoorraad. Een markt waar wel grote bedragen in omgaan.

Voor SBBB is het belangrijk dat de gemeente een actueel monumentenbeleid heeft. Dat ontbreekt tot op heden.

Doordat de gemeente de laatste 25 jaar weinig activiteiten heeft ontplooid mbt de bescherming van het cultuurhistorische erfgoed, is de indruk ontstaan dat de gemeente (volgens SBBB te) gemakkelijk bereid is bij een aanvraag de bouwvergunning te verstrekken, zowel voor bescheiden verbouwingen als vooral voor complete sloop/nieuwbouw-plannen (wat niet weet, wat niet deert).

 

Onzekerheid rond aanwijzing monumentenstatus

Sommige gemeentebesturen voelen zich onzeker bij het aanwijzen tot monument (beschermingswaardige gebouwen en/of stads- en dorpsgezichten), omdat ze dat moeten doen op grond van de adviezen van deskundigen (bouwhistorici, kunsthistorici en/of commissies van bijstand). Zijn die deskundigen voldoende representatief voor B&W om de gevraagde adviezen te verstrekken? Kan de gemeente hun adviezen zo maar overnemen? Er wordt dan ook geëxperimenteerd met andere informatie, zoals enquetes en/of de inschakeling van burger-deskundigen, bij wijze van uitbreiding van de bestaande adviespraktijk. Het blijft belangrijk, zeker bij enquetes, de historische werkelijkheid goed in het oog te houden.

 

Goedkeuring monumentenbeleid bij gemeenteraad

Wil het College van B&W een advies overnemen dan moet het vertrouwen op de kracht ervan, dat wil zeggen dat het breed gedragen wordt. Daarom zou het goed zijn het monumentenbeleid aan de gemeenteraad voor te leggen ter bekrachtiging. Deze bekrachtiging betekent de bevestiging van het juridische verschil tussen het publieke maatschappelijke belang van aan te wijzen beschermingswaardige gebouwen en/of stads- en dorpsgezichten en het private belang van de eigenaar en dat het geen zin heeft voor die (toekomstige) eigenaar in bezwaar en beroep te gaan.

(Wouter Hubers)